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Documentos mostram que área privada do ‘Condomínio Summerville Cumbuco’ é ilegal

Os caucaienses tem o direito de usufruir do livre acesso as ruas e praças do ‘Condomínio Summerville Cumbuco’ que hoje está com seu espaço privatizado

Por jangada.online em Exclusivo

28 de setembro de 2021 às 22:53 atualizado às 22:55

Em meio a fiscalizações, embargos e demolições em ações da Prefeitura de Caucaia, através da Secretaria Municipal de Planejamento Urbano e Ambiental (Seplam), para regularizar imóveis localizados no litoral caucaiense, o jangada.online teve acesso a documentos que comprovam mais uma irregularidade numa das áreas mais nobres do munícipio – a Praia do Cumbuco.

Através de documentos do projeto original do empreendimento de luxo denominado de ‘Condomínio Summerville Cumbuco‘, localizado na Avenida dos Coqueiros, 3.800, Praia do Cumbuco, em Caucaia, comprovam a ilegalidade da privação do acesso da população as ruas e praças da área interna do residencial.

No início o loteamento era denominado ‘Dunas do Cumbuco‘, com alvará de licença de implantação datada em 11 de maio de 2004. Em seu projeto original o Summerville era apenas um loteamento, conforme documentação. Quando o empreendimento recebeu os primeiros moradores não existia portaria, funcionários, esgoto tratado, e muro dividindo a área interna da externa. Tudo foi construído após os primeiros proprietários dos lotes chegarem ao local.

O loteamento é de propriedade da R & D Hotéis e Turismo S/A e constituindo de 299 lotes, distribuídos em 14 quadras. Ao todo o empreendimento tem uma área total de 350.000.000,00 m². Destes 260.213,20 m² é de área em potencial para parcelamento, sendo 54,49% de lotes residenciais, equivalentes a 141.781,57 m², com 5% de área institucional, equivalente a 13.011,38 m², com 15,48% de área verde, equivalente a 40.162,64 m² e 25,08% de área de circulação, equivalente a 65.257,61 m².

Em todos os órgãos ambientais que liberaram o empreendimento foi autorizado apenas como modalidade de loteamento. Após emissão da licença do loteamento foi atribuído um documento, anexado em cartório, requerendo, sem a confirmação de todos os proprietários, como destinação condominial, no entanto, este documento não tem valor jurídico.

A área ocupada, do então hoje, condomínio não pode impedir as pessoas de terem acesso as suas ruas e praças. Quando um loteamento é regularizado junto aos órgãos responsáveis o empreendimento fica obrigado a doar uma porcentagens do espaço para uso público, a depender do tamanho total do loteamento. Esta área pública pode ser as ruas que dão acesso aos lotes.

No registro de imóveis de Caucaia o loteamento ‘Dunas do Cumbuco’ mostra a área aberta, sem muros, e está registrado sobre o nome de fantasia de ‘Condomínio Summerville Cumbuco’. Daí um dos motivos que levou a construção do muro, cobrança da taxa condominial e privatização do acesso as ruas.

No Licenciamento de Instalação n 684/2004, emitido pela Superintendência Estadual do Meio Ambiente (Semace), diz que o trecho da orla marítima (terrenos de marinha) contiguo ao terreno destinado ao empreendimento é de uso comum a todos, não podendo ser privativo ao projeto e permitir o livre acesso aos logradouros públicos previsto no empreendimento.

A Lei n 1798 de 29 de dezembro de 2006 não se aplica a realidade do Condomínio Summerville Cumbuco. A Lei dispõe sobre Áreas Especiais de Interesse Urbanístico do Município de Caucaia. O loteamento em questão foi executado em 2004. Após doar uma área para Prefeitura de Caucaia o objeto não pode ser tomado de volta. No salvo caso se a Prefeitura doasse de volta a área para o setor privado, o que seria uma iniciativa inédita no Brasil.

A Lei n 1798 também expressa o tamanho dos lotes que só podem ser partir de 500 m². No empreendimento em questão existem raríssimos lotes com estas dimensões. A maioria do lotes tem entre 390m², 410m², 380m², 360m². E teria que ter destinação comércio/residencial ou turismo/residencial, e a única destinação do Condomínio Summerville é residencial.

É um loteamento qualquer como qualquer outro, onde as pessoas tem direito de usufruir, de fazer caminhada, acesso a praia, abrir comércio. A população está sendo privada deste lado da cidade que pouquíssimos caucaienses conhecem. Mesmo que Prefeitura tivesse dado autorização para o acesso controlado (que não deu) não poderiam proibir ninguém de entrar e sair, no máximo cadastrar as pessoas interessadas em acessar aquela região de praia ainda pouco frequentada”, disse um dos especialistas consultados pelo jangada.online.

O Condomínio Summerville Cumbuco tem taxa condominial com o custo inicial de R$ 500 reais indo até R$ 1.300,00, a depender do tamanho do lote. A receita total mensal da taxa de condomínio chega a mais de R$ 180 mil reais. A cobrança inclui acesso a água, segurança e sua área de lazer consta piscina, sauna, quadra de tênis, campo de futebol, parque infantil, salão de festa e churrasqueira.

Acesso controlado

Pela Lei qualquer pessoa teria livre acesso e era garantida usufruir das ruas do Condomínio Summerville Cumbuco. Desta forma ter acesso a praia naquele ponto do Cumbuco. O uso do patrimônio público e sua privatização é notório nesta caso. Não existe acesso controlado no condomínio para pessoas que queiram apenas seguir pelas ruas internas do empreendimento. A passagem para o interior do loteamento é concebida apenas para os proprietários ou se for liberado na portaria pelos moradores.

O impedimento de acesso das pessoas que queiram usufruir daquela região da praia do Cumbuco ficou constatado com o vídeo gravado por nossa equipe de reportagem que foi impedida de entrar na área interna do loteamento para ter acesso a praia. Veja na íntegra:

O que é um loteamento

O loteamento é a divisão de uma grande área de terra em lotes menores destinados à edificação. O responsável é o loteador, que pode ser tanto uma pessoa física, como uma empresa privada, um órgão público ou uma cooperativa. Qualquer que seja o loteador, as vendas dos terrenos só poderão ocorrer após a aprovação de um projeto na Prefeitura.

O que é condomínio

No Direito brasileiro, utiliza-se o vocábulo “condomínio” para se referir a dois institutos diferentes: o regime de copropriedade, ou seja, de titulares plurais da propriedade de um mesmo bem, e o regime de copropriedade + propriedade, no qual coexistem, em imóveis, áreas de propriedade em comum e áreas de propriedade exclusiva. Costuma-se designar o primeiro condomínio como “geral” (capítulo VI do título III do livro III do Código Civil), e o segundo como “edilício” ou “em edificações” (capítulo VII do título citado, e Lei 4.591/64), ou, ainda, “em unidades independentes”.

Notificação

Após matéria veiculada no dia 24 de setembro, no jangada.online em que denunciava um possível crime ambiental nas proximidades do Condomínio Summerville Cumbuco uma equipe do Instituto do Meio Ambiente de Caucaia (Imac) saiu para fiscalizar a ocorrência no local flagrado pelas imagens onde um líquido escuro acumulado estava próximo a área do residencial. Os agentes constaram irregularidades na emissão de efluentes, através de galeria de águas pluviais. Durante a inspeção, foi identificado uma Estação de Tratamento de Esgoto (ETE), localizada nas proximidades do condomínio de residências, sem a devida licença ambiental. No entanto, o liquido encontrado nas imagens não foi analisado pelos técnicos do órgão.

O condomínio foi autuado para a regularização e apresentação do projeto hidrossanitário, da ETE e o destino final dos efluentes.